Plan local d’Urbanisme (PLU)

L’évolution perpétuelle de la norme en droit de l’urbanisme la rend de plus en plus complexe à appréhender, aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels, qui ont besoin d’être conseillés et assistés par un avocat œuvrant quotidiennement dans ce domaine.

La délivrance des autorisations d’urbanisme (permis d’aménager, permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir, certificat d’urbanisme) doit respecter de nombreux documents d’urbanisme qui peuvent constituer autant de contraintes susceptibles d’aboutir à un refus :

Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui regroupe l’essentielle des règles d’occupation des sols à l’échelle du territoire communal ou d’un ensemble de communes (agglomérations, communautés de communes, syndicat inter-communal). Il fixe la règle d’urbanisme dans :

• Les zones urbaines (U),
• Les zones naturelles (N),
• Les zones agricoles (A),
• Les zones à urbaniser (AU),
• Emplacements réservés,
• Orientations d’aménagement et de programmation (OAP),
• Servitudes de mixité sociale (SMS)

La Carte Communale qui est un document d’urbanisme simplifié concernant une commune ou un groupement de communes de faible importance, qui détermine sur leurs territoires les zones constructibles et inconstructibles où l’on rencontre la règle de la constructibilité limitée.

Le Schéma de Cohérence territorial (SCOT) qui est un document supra-communal et qui organise la cohérence entre les différents documents d’urbanisme situés dans son périmètre. Il peut contenir des interdictions de construire.

Le Règlement national d’Urbanisme (RNU) qui comprend des dispositions d’ordre publique applicables sur tout le territoire national y compris si la commune dispose d’un document d’urbanisme. Il contient également tout un corps de règles applicables en l’absence d’un tel document.

Mais la délivrance du permis de construire ou de toute autre autorisation d’urbanisme doit aussi respecter de nombreuses autres règles comme :

• La Loi Littorale qui s’impose directement aux permis et dont les dispositions sont codifiées aux articles L. 121-1 et suivants du Code de l’urbanisme et qui peut interdire ou limiter les constructions dans les communes littorales, y compris en zone urbaine, dans les espaces proches du rivage ou encore dans la bande des 100 mètres,
• Les Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) qui concernent les secteurs architecturaux protégés de certaines villes historiques comme Bordeaux, et qui règlementent aussi les travaux intérieurs des bâtiments,
• Les Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) qui ont pour objet de promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces urbains en complément du document d’urbanisme,
• Les Zones d’Aménagement Concertées (ZAC) qui sont des opérations publiques d’aménagement de l’espace urbain particulièrement contraignantes et susceptibles d’aboutir à une expropriation,
• Les règlements de lotissement

Pour garantir la sécurité juridique de vos projets il s’agit de connaitre parfaitement l’ensemble de ces règles, pour vous aider à les prendre en compte dans le cadre du montage d’opérations parfois complexes où de nombreuses dispositions se superposent.

Il est fréquemment admis qu’un terrain situé en zone urbaine est constructible ce qui est faux. C’est uniquement un terrain potentiellement constructible si aucune règle ne s’oppose à votre projet, ce qui est parfois difficile à déterminer.

Par ailleurs, ces règles sont fréquemment d’interprétation subjective, de telle manière que l’administration compétente peut en avoir une appréhension erronée faisant ainsi obstacle à vos projets. Nous sommes parfaitement qualifiés pour vous accompagner et vous défendre auprès des administrations et devant le Juge Administratif si besoin ; notre objectif étant de vous permettre de réaliser vos souhaits, autant que faire se peut.