assemblee nationale actualité juridique

Un peu de veille juridique …

Parce qu’en Droit de l’immobilier, de l’Urbanisme et de la Construction, la règlement est en constante évolution, tout comme la jurisprudence civile et administrative, nous nous devons de nous former et d’être à la pointe de ces matières techniques, pour vous donner le meilleur de notre savoir-faire juridique.
Faisons un petit tour du côté des textes et de la jurisprudence ….

 

La règlementation

 
Décret n° 2023-195 du 22 mars 2023 portant diverses mesures relatives aux destinations et sous- destinations des constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu.
On le sait, les PLU peuvent distinguer les règles d’urbanismes figurant dans le règlement de chaque zone en fonction de cinq grandes destinations principales prévues à l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipement d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteur primaires, secondaires et tertiaires).
L’article R. 151-28 subdivise ses destinations en sous destinations permettant d’édicter des règles spécifiques plus adaptées aux territoires en fonction de leurs caractéristiques et de leurs besoins.
Le Décret du 22 mars 2023 ajoute désormais à cette liste qui comprenait 20 sous destinations :
  • les « lieux de culte » appartenant à la destinations « équipements d’intérêt collectif et services publics » ;
  • la « cuisine dédiée à la vente en ligne » appartenant à la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire »
Quelques mots pour répondre à une véritable problématique à laquelle était confrontée la ville de Paris, qui souhaitait réglementer la prolifération de ce qu’il est de coutume d’appeler les « dark stores » lieux de stockages ponctuels de marchandises afin de permettre une livraison rapide de clients par des livreurs à bicyclette. Ce type d’emplacement fleurissent au détriment des emplacement commerciaux. Leur exploitant considéraient qu’ils avaient une destination commerciale, alors que pour la ville, il s’agissait d’entrepôts. Le Conseil d’Etat avait tranché en faveur de cette dernière interprétation, ce qui peut nous paraitre fort à propos (Conseil d’Etat, 23 mars 2023, n°468360). Un décret est pris dans la veille.
 

La jurisprudence

 
Conseil d'état actualité juridique

Le point de vue du Conseil d’Etat

Conseil d’Etat, 12 Juin 2023, n° 459918

Loi littorale et application de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : l’extension de l’urbanisation s’apprécier uniquement en tenant compte de la densité des constructions et de l’urbanisation existante à proximité immédiate.

Les dispositions de la Loi littorale codifiées à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme prévoient que « l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants ». Mais un lotissement assez éloigné du centre-ville peut-il constituer un secteur urbanisé permettant dans son prolongement l’implantation d’un immeuble de 46 logement.

Le Conseil d’Etat nous répond par l’affirmative et censure la Cour Administrative d’Appel de Marseille :

«  Il résulte de ces dispositions que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais qu’aucune construction ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d’autres constructions, dans les espaces d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages. La nature de l’opération foncière ayant présidé à la création d’un secteur est sans incidence pour apprécier s’il caractérise une agglomération ou un village existant au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Un projet de construction situé en continuité avec un secteur urbanisé issu d’une opération de lotissement peut, ainsi, être autorisé si le nombre et la densité des constructions de ce lotissement sont suffisamment significatifs pour qu’il caractérise une agglomération ou un village existant au sens de l’article L. 121-8 »

Voilà, c’est dit : pour l’application de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme la seule question à se poser est de savoir s’il s’agit d’étendre un secteur urbain existant suffisamment dense ou de prolonger un secteur comprenant des constructions diffuse. 

Un peu de simplification dans ces notions est une bonne chose !

actualité cours de cassation

Le point de vue de la Cour de Cassation

Cour de Cassation, 13 juillet 2023, n°22-13.233

Le règlement d’un groupement d’habitation et son plan de composition sont des documents contractuels opposables entre les acquéreurs des lots de l’ensemble immobilier.

Comme ne matière de lotissement, le règlement et le plan de composition constituent des charges réelles, opposables entre les propriétaires des lots dès lors qu’ils ont été publiés :

«(…)  il résulte de ces textes que les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier ».

Cette décision, rendue au visa de l’ancien article 1134 du code civil et des article 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Cette décision n’est pas très surprenante. Ce sont des dispositions contractuelles constituant des charges réelles sur les fonds concernés, avec toutes les conséquences que cela implique… et elles peuvent être lourdes !

… ET UN PEU DE FORMATION !

Au-delà de son activité de conseil et contentieuse, la spécialité du cabinet LEX URBA nous permet de vous proposer un service de formations juridiques sur mesures, destiné aux nombreux professionnels intervenant dans la sphère immobilière.

Comme pour nous, la complexité actuelle du Droit de l’Immobilier et son évolution constante nécessite pour tous les acteurs du secteur une remise à jour régulière de leurs connaissances afin de sécuriser leurs activités.

Nous vous proposons de mettre à votre disposition notre expertise en Droit de l’Immobilier, de la Construction et de l’Urbanisme, afin de vous permettre de gagner en compétences et en temps.

Ces formations s’adressent à un large public de professionnels : aménageurs, promoteurs, lotisseurs, constructeurs, agents immobiliers, géomètres, marchands de biens, mais aussi notaires, administrateurs de biens ou syndics de copropriété.

Elles peuvent avoir lieu au sein de vos locaux ou dans un lieu réservé spécialement à cet effet, selon vos exigences et le nombre de participants. Le cabinet peut se déplacer sur l’ensemble du territoire national, sous réserve de la prise en charge de ses frais d’hébergement et de déplacement.

Le programme de formation est défini à l’avance selon les attentes que vous nous soumettrez, afin de pouvoir répondre au mieux à vos préoccupations et aux questions concrètes qui se posent à vous.

Une demi-journée de formation (4 heures) vous sera facturée 1.200 euros HT, et une journée entière (8 heures) 2.000 euros HT.

Il est bien évidement possible de déterminer un cycle de formations sur plusieurs jours sous réserve des disponibilités du cabinet.

Maitre Nicolas ROUSSEAU se tient à votre entière disposition pour définir avec vous un programme de formation sur mesure, adapté à vos attente et à vos domaines d’interventions.

Formation

Urbanisme : un petit tour d’horizon en 8h

  • Qu’est-ce qu’un SCOT, un PLU, une Carte Communale ?
  • Comment lire un document d’urbanisme (règlement, OAP, documents graphiques) ?
  • Les lotissements (charges des charges et règlements) ?
  • Utilité du certificat d’urbanisme de simple information et pré-opérationnel ?
  • Le régime du permis de construire, du permis d’aménager et de la déclaration préalable…

Formation

Lotissement (8h)

  • Pourquoi choisir une telle opération d’aménagement ?
  • Le champs d’application du permis d’aménager et de la déclaration préalable ?
  • La constitution du dossier de demande ?
  • L’instruction des règles d’urbanisme en matière de lotissement ?
  • L’abominable régime des cahiers des charges…

Formation

La gestion des recours en matière de droit de l’urbanisme

  • Comment gérer un recours sur une autorisation d’urbanisme ? (4H)
  • L’évolution du contentieux de l’urbanisme : des perspectives pour défendre vos autorisations d’occuper le sol (4H)