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Le point de vue du Conseil d’Etat

Conseil d’Etat, 12 Juin 2023, n° 459918

Loi littorale et application de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : l’extension de l’urbanisation s’apprécier uniquement en tenant compte de la densité des constructions et de l’urbanisation existante à proximité immédiate.

Les dispositions de la Loi littorale codifiées à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme prévoient que « l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants ». Mais un lotissement assez éloigné du centre-ville peut-il constituer un secteur urbanisé permettant dans son prolongement l’implantation d’un immeuble de 46 logement.

Le Conseil d’Etat nous répond par l’affirmative et censure la Cour Administrative d’Appel de Marseille :

«  Il résulte de ces dispositions que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais qu’aucune construction ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d’autres constructions, dans les espaces d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages. La nature de l’opération foncière ayant présidé à la création d’un secteur est sans incidence pour apprécier s’il caractérise une agglomération ou un village existant au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Un projet de construction situé en continuité avec un secteur urbanisé issu d’une opération de lotissement peut, ainsi, être autorisé si le nombre et la densité des constructions de ce lotissement sont suffisamment significatifs pour qu’il caractérise une agglomération ou un village existant au sens de l’article L. 121-8 »

Voilà, c’est dit : pour l’application de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme la seule question à se poser est de savoir s’il s’agit d’étendre un secteur urbain existant suffisamment dense ou de prolonger un secteur comprenant des constructions diffuse. 

Un peu de simplification dans ces notions est une bonne chose !

Le point de vue de la Cour de Cassation

Cour de Cassation, 13 juillet 2023, n°22-13.233

Le règlement d’un groupement d’habitation et son plan de composition sont des documents contractuels opposables entre les acquéreurs des lots de l’ensemble immobilier.

Comme ne matière de lotissement, le règlement et le plan de composition constituent des charges réelles, opposables entre les propriétaires des lots dès lors qu’ils ont été publiés :

«(…)  il résulte de ces textes que les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier ».

Cette décision, rendue au visa de l’ancien article 1134 du code civil et des article 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Cette décision n’est pas très surprenante. Ce sont des dispositions contractuelles constituant des charges réelles sur les fonds concernés, avec toutes les conséquences que cela implique… et elles peuvent être lourdes !