Vous avez fait construire un immeuble à des fins personnelles ou professionnelles et vous vous apercevez que les travaux donnent lieux à des défauts de conformité ou à des désordres que vous n’acceptez pas de prendre à votre charge. Sachez qu’avant la réception, les contrats de travaux sont en cours d’exécution et que, de ce fait, les pouvoirs du maître de l’ouvrage sont limités sauf à risquer de se voir reprocher une immixtion fautive.

Toutefois, l’entreprise qui a réalisé les travaux se doit de réaliser un ouvrage conforme aux règles de l’art et aux prévisions du contrat. Jusqu’à la réception du bien, il lui incombe une obligation de résultat et elle doit livrer un bien parfaitement achevé, dénué de tout désordre et conforme aux dispositions règlementaires ainsi qu’aux différentes normes applicables.

La phase de la réception est primordiale en droit de la construction. En application de l’article 1792-6 du Code civil, c’est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut, judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. Ainsi, il peut y avoir une :

• Réception expresse, constatée par un procès-verbal daté et signé par le maître d’ouvrage et visé par l’entrepreneur et, éventuellement par l’architecte, assorti ou non de réserves.

• Réception tacite, à condition que le maître d’ouvrage ait manifesté une volonté non équivoque de recevoir les travaux (manifestée par la prise de possession de l’ouvrage et le paiement du prix) et qu’elle ait été prononcée contradictoirement.
• Réception judiciaire, prévoit que lorsque la réception n’a pu intervenir ni expressément ni tacitement. Elle peut être prononcée par le juge.

Le maître de l’ouvrage est contraint de réceptionner l’ouvrage et d’en accepter les clés lorsqu’il est conforme à sa destination. Il y a d’ailleurs intérêt car cela fait courir les garanties d’assurances.

L’acte de réception entraine des conséquences importantes :

• Le transfert de la garde de l’ouvrage au maitre de l’ouvrage qui en est désormais responsable, notamment vis-à-vis des tiers,
• Le point de départ des garanties légales : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale,

• L’effet exonératoire de la responsabilité du constructeur en l’absence de réserves, quelle qu’en soit la nature, pour les vices de construction apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception

En présence de réserves, le maître d’ouvrage doit mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement et il convient de distinguer selon que les celles-ci ont été formulées pendant ou après la réception des travaux :

• Réserves émises lors de la réception des travaux

Si dans le délai d’un an, l’entrepreneur n’a pas réparé les désordres ni satisfait à la garantie de parfait achèvement, sa responsabilité peut être mise en jeu sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui, avant la levée des réserves, subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement.

• Aggravation des désordres réservés

Lorsqu’un désordre réservé s’aggrave par la suite et qu’il porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, celui-ci relèvera alors de la garantie décennale.

• Réserves formulées après la réception

Lorsque le maître d’ouvrage dénonce les vices et défauts de conformité non apparents survenus après la réception des travaux ou s’ils se révèlent dans l’année qui suit Ils pourront alors être réparés sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement ou de la garantie décennale.

• La réception rend exigible le paiement du solde du prix et entraine la libération des retenues de garantie.

 En d’autres termes, la réception met fin à la responsabilité de droit commun du constructeur, phase pendant laquelle les responsabilité des constructeurs n’ont pas vocation à intervenir, et elle ouvre la période de garantie qui peut être plus ou moins longue en fonction de la nature et de l’ampleur du vice constaté.

Si par exception la responsabilité contractuelle du constructeur survit, c’est au titre de la théorie jurisprudentielle dite des « dommages intermédiaires » selon laquelle les dommages ne relevant ni de la garantie de parfait achèvement, ni de la garantie biennale, ni de la garantie décennale peuvent être pris en compte pendant une période de 10 ans, à condition de rapporter la preuve d’une faute du constructeur auquel le désordre est imputable.

Après réception : les garanties légales peuvent être mises en œuvre sans démonter une quelconque faute du constructeur.

• La garantie de parfait achèvement (d’une durée d’ un an) relative aux travaux terminés qui doivent être parfaitement achevés, dès lors que les désordres étaient non-apparents lors de la réception,
• La garantie de bon fonctionnement (deux ans) fonctionnement qui est due par le constructeur au cours des deux années qui suivent la réception de l’ouvrage pour les éléments d’équipement du bien,
• La garantie d’isolation phonique (un an) qui est due que par vendeur en l’état futur d’achèvement en application de l’article L. 111-11 du Code de la construction,
• La garantie décennale (dix ans) qui oblige le constructeur à réparer les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, en application de l’article 1792 du Code civil)

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