Droit immobilier
Responsabilité des constructeurs
Cabinet d’avocats Lex-Urba, Avocat spécialiste du droit immobilier et de la construction à Bordeaux et CUB
Vous avez fait construire un immeuble à des fins personnelles ou professionnelles et vous vous apercevez que les travaux donnent lieux à des défauts de conformité ou à des désordres que vous n’acceptez pas de prendre à votre charge. Sachez qu’avant la réception, les contrats de travaux sont en cours d’exécution et que, de ce fait, les pouvoirs du maître de l’ouvrage sont limités sauf à risquer de se voir reprocher une immixtion fautive.
Toutefois, l’entreprise qui a réalisé les travaux se doit de réaliser un ouvrage conforme aux règles de l’art et aux prévisions du contrat. Jusqu’à la réception du bien, il lui incombe une obligation de résultat et elle doit livrer un bien parfaitement achevé, dénué de tout désordre et conforme aux dispositions règlementaires ainsi qu’aux différentes normes applicables.
La phase de la réception est primordiale en droit de la construction. En application de l’article 1792-6 du Code civil, c’est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut, judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. Ainsi, il peut y avoir une :
Le maître de l’ouvrage est contraint de réceptionner l’ouvrage et d’en accepter les clés lorsqu’il est conforme à sa destination. Il y a d’ailleurs intérêt car cela fait courir les garanties d’assurances.
L’acte de réception entraine des conséquences importantes :
En présence de réserves, le maître d’ouvrage doit mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement et il convient de distinguer selon que les celles-ci ont été formulées pendant ou après la réception des travaux :
Si dans le délai d’un an, l’entrepreneur n’a pas réparé les désordres ni satisfait à la garantie de parfait achèvement, sa responsabilité peut être mise en jeu sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui, avant la levée des réserves, subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement.
Lorsqu’un désordre réservé s’aggrave par la suite et qu’il porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, celui-ci relèvera alors de la garantie décennale.
Lorsque le maître d’ouvrage dénonce les vices et défauts de conformité non apparents survenus après la réception des travaux ou s’ils se révèlent dans l’année qui suit Ils pourront alors être réparés sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement ou de la garantie décennale.
En d’autres termes, la réception met fin à la responsabilité de droit commun du constructeur, phase pendant laquelle les responsabilité des constructeurs n’ont pas vocation à intervenir, et elle ouvre la période de garantie qui peut être plus ou moins longue en fonction de la nature et de l’ampleur du vice constaté.
Si par exception la responsabilité contractuelle du constructeur survit, c’est au titre de la théorie jurisprudentielle dite des « dommages intermédiaires » selon laquelle les dommages ne relevant ni de la garantie de parfait achèvement, ni de la garantie biennale, ni de la garantie décennale peuvent être pris en compte pendant une période de 10 ans, à condition de rapporter la preuve d’une faute du constructeur auquel le désordre est imputable.
Après réception : les garanties légales peuvent être mises en œuvre sans démonter une quelconque faute du constructeur.
Le cabinet LEX URBA est à vos côté pour vous assister dans un cadre règlementaire extrêmement complexe à appréhender. Les délais de prescription y sont courts et il est nécessaire de mettre en place de nombreuses mesures pour garantir vos droits et, notamment, la mise en cause des assurances construction obligatoires (assurances responsabilité décennales, assurance responsabilité professionnelle, assurance dommage d’ouvrage) qui seront susceptibles de couvrir votre préjudice.
Pour se faire, il est souvent nécessaire de solliciter la désignation d’une expertise judiciaire, et nous vous accompagneront lors des opérations d’expertise.
Expertise amiable – Expertise d’assurance – Expertise judiciaire – Référé expertise – Référé préventif
Assistance aux opération de réception et de livraison – Responsabilité décennale – Garantie biennale – Garantie de parfaite achèvement – Indemnisation préjudice de jouissance et des travaux
Litige contre l’assurance dommage d’ouvrage – Litige contre l’assurance responsabilité décennale – Contestation de garanties – Assurance responsabilité professionnelle
Assistance à la livraison – Garantie du constructeur – Défaut de conformité – Contrat de réservation